① 신청 대상: 합산배제·주택 수 제외 신청은 누가 하나
종합부동산세(종부세)는 과세기준일인 6월 1일 현재 가진 주택의 공시가격을 합산해 매기는 세금입니다. 그런데 집이 두 채로 잡히더라도, 법에서 정한 특례 주택이라면 1세대 1주택자를 판단할 때 주택 수에서 뺄 수 있습니다. 또 임대주택·사원용주택처럼 요건을 갖춘 주택은 합산배제 신고를 하면 과세표준 합산 대상에서 빠집니다. 두 가지 모두 가만히 있으면 적용되지 않고, 정해진 기간 안에 본인이 신고·신청해야 합니다.
국세청 안내에 따르면 신고·신청기간은 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 올해 9월 30일은 수요일이므로, 이 글이 발행되는 9월 29일(화) 기준으로 마감까지 D-1입니다. 아래 표에서 내 주택이 어느 유형에 해당하는지 먼저 확인해 보세요.
📊 1세대 1주택 특례 주택 유형과 요건
| 유형 | 요건 핵심 | 주의(사후관리) |
|---|---|---|
| 일시적 2주택 | 6월 1일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않음 | 3년 이내 종전주택을 양도하지 않는 등 요건 미충족 시 경감세액과 이자상당가산액 추징 |
| 상속주택 | 6월 1일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않음 (5년이 지나도 지분율 40% 이하 또는 지분 상당 공시가격 6억원·수도권 밖 3억원 이하면 포함) |
지분율·공시가격 기준을 함께 확인 |
| 지방 저가주택 | 공시가격 4억원 이하 + 정해진 소재지 | 소재지 요건(아래 목록)을 먼저 확인 |
※ 출처: 국세청 누리집 종합부동산세 1세대 1주택 특례 안내. 인구감소지역 주택·준공 후 미분양 주택은 별도 요건이 있습니다.
지방 저가주택의 소재지 요건
지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하라는 조건만으로는 부족하고, 주택이 있는 곳도 정해진 지역이어야 합니다. 국세청이 안내한 소재지는 다음과 같습니다.
- 수도권 밖 광역시·세종시의 경우 읍·면 지역
- 그 밖의 수도권 밖 지역은 전 지역
- 수도권 중에서는 가평·연천·강화·옹진
이 밖에 인구감소(관심)지역 주택(2024년 1월 4일~2026년 12월 31일 취득 등)과 준공 후 미분양 주택(85㎡ 이하·7억원 이하·수도권 밖 등)도 별도 요건을 갖추면 특례 대상이 될 수 있습니다. 요건이 여러 개 겹쳐 있으니 해당된다고 생각되면 국세청 누리집 원문으로 세부 조건을 꼭 대조해 보세요.
부부가 함께 가진 경우
부부가 특례주택을 포함해 주택을 2채 이상 가진 경우에도, 국세청 안내에 따르면 지분율과 관계없이 부부 중 선택하는 사람에게 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있습니다. 국세청 누리집에는 부부 보유 형태별 사례 5가지가 표로 정리돼 있으니, 공동명의라면 우리 집이 어느 사례에 해당하는지 원문 표로 확인하는 것이 가장 정확합니다.
② 혜택·수치: 기본공제 12억원과 세액공제 최대 80%
특례 신청이 중요한 이유는 공제 금액이 크게 달라지기 때문입니다. 국세청과 정책브리핑 안내에 따르면 신청해서 1세대 1주택자로 인정받으면 기본공제가 12억원이 적용되고, 신청하지 않으면 9억원이 적용됩니다. 여기에 더해 1세대 1주택자는 나이와 보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 있고, 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있습니다.
📊 1세대 1주택자 공제 한눈에 보기
| 구분 | 기준 | 공제 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 특례 신청(1세대 1주택자) | 12억원 (미신청 9억원) |
| 연령 세액공제 | 60세 / 65세 / 70세 이상 | 20% / 30% / 40% |
| 보유기간 세액공제 | 5년 / 10년 / 15년 이상 | 20% / 40% / 50% |
| 합산 한도 | 연령 + 보유기간 | 최대 80% |
※ 출처: 국세청 누리집, 정책브리핑 국세청 시각자료(2026.9.15.). 실제 세액은 공시가격과 개인 요건에 따라 다릅니다.
예를 들어 나이가 많고 한 집에 오래 산 분이라면 연령 공제와 보유기간 공제를 모두 받을 수 있지만, 둘을 더해도 한도는 80%입니다. 반대로 일시적 2주택이나 상속주택 때문에 주택 수가 2채로 잡힌 상태에서 신청을 하지 않으면, 이런 1세대 1주택자 혜택을 받지 못한 채 11월 고지서를 받게 될 수 있습니다. 신청 한 번으로 공제 기준 자체가 달라지는 셈입니다.
합산배제는 비과세, 대신 사후 요건이 따라온다
임대주택·사원용주택 등을 합산배제로 신고하면, 해당 주택은 종부세 과세표준 합산 대상에서 빠져 비과세됩니다. 다만 국세청은 신고 후 요건을 지키지 못하면 감면받은 세액과 이자상당가산액이 부과될 수 있다고 안내합니다. 1세대 1주택 특례 중 일시적 2주택도 마찬가지로, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔지 않는 등 요건을 벗어나면 경감받은 세액에 이자상당가산액까지 더해 추징됩니다. 혜택만 보고 신청하기보다 앞으로 요건을 지킬 수 있는지까지 함께 따져 보는 것이 안전합니다.
📊 11월 고지 전까지의 일정
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 9월 16일(수) | 합산배제 신고·주택 수 산정 제외 신청 시작 |
| 9월 29일(화) | 오늘 · 마감 D-1 |
| 9월 30일(수) | 신고·신청 마감 |
| 11월 | 정기고지에 비과세 또는 1세대 1주택자 혜택 반영 |
③ 신청 절차: 9월 30일까지 내는 방법과 준비물
1세대 1주택자 판단 시 특례를 적용받으려면 주택 수 산정 제외 신청서(종합부동산세법 시행규칙 별지 제24호 서식)를 관할세무서장에게 제출합니다. 신청은 홈택스 또는 관할세무서에서 할 수 있으며, 합산배제 대상이라면 같은 기간에 합산배제 신고를 함께 챙겨야 합니다. 마감일 당일에는 문의 전화와 접속이 몰릴 수 있으니 오늘 안에 서류를 확인해 두는 편이 좋습니다.
- ☑ 6월 1일 기준으로 우리 세대가 가진 주택 목록과 공시가격 확인
- ☑ 특례 유형 확인: 일시적 2주택(신규주택 취득 3년 이내), 상속주택(상속개시 5년 이내 등), 지방 저가주택(4억원 이하 + 소재지)
- ☑ 부부 공동 보유라면 국세청 사례표로 누구에게 특례를 적용할지 결정
- ☑ 9월 30일(수)까지 주택 수 산정 제외 신청서(별지 제24호) 제출 · 합산배제 대상이면 합산배제 신고
- ☑ 일시적 2주택이면 종전주택 양도 기한(신규주택 취득일부터 3년)을 달력에 표시
자주 묻는 질문
Q. 작년에 이미 신청했는데 올해도 다시 내야 하나요?
국세청 안내에 따르면 최초로 제출한 다음 연도부터는 변동 사항이 없으면 별도 신청 없이 계속 적용됩니다. 합산배제도 같은 취지로 안내돼 있습니다. 다만 주택을 새로 사거나 팔아 내용이 바뀌었다면 다시 확인해야 합니다.
Q. 신청하면 바로 세금이 줄어드나요?
기간 안에 낸 신고·신청은 11월 정기고지에 반영됩니다. 고지서가 나오면 기본공제와 세액공제가 제대로 들어갔는지 확인하세요.
Q. 내가 요건에 맞는지 헷갈리면 어디에 묻나요?
국세청 126이나 관할세무서에 문의하면 됩니다. 상속주택 지분율, 지방 저가주택 소재지처럼 판단이 까다로운 항목은 서류를 준비해 상담받는 편이 정확합니다.
일시적 2주택이나 상속주택 때문에 집이 두 채로 잡혀 있는데 9월 30일(수)까지 신청하지 않으면, 1세대 1주택자 기본공제 12억원과 최대 80% 세액공제를 받지 못한 채 11월 고지서를 받을 수 있습니다. 마감은 바로 내일입니다. 지금 국세청 안내에서 내 주택 유형과 요건을 확인하고, 홈택스나 관할세무서에 신청서를 내 두세요.
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